Nguyên tắc chung là hư hỏng do lỗi người thuê thì người thuê bồi thường, còn hao mòn tự nhiên và hư hỏng lớn thì chủ nhà chịu. Bộ luật Dân sự 2015 quy định bên cho thuê phải sửa những hư hỏng không do lỗi bên thuê (Điều 477), còn bên thuê có nghĩa vụ bảo quản và tự sửa các hư hỏng nhỏ (Điều 479).

Đây là nguồn tranh chấp phổ biến nhất khi trả nhà, vì phần lớn hợp đồng thuê chỉ ghi chung chung "giữ gìn tài sản" mà không phân định rõ đâu là hao mòn tự nhiên, đâu là lỗi sử dụng. Biết đúng ranh giới pháp lý giúp cả hai bên tránh mất tiền oan.

Ai chịu trách nhiệm khi tài sản trong nhà bị hư?

Chủ nhà và người thuê, ai chịu trách nhiệm phần nào?

Ranh giới nằm ở nguyên nhân gây hư hỏng chứ không nằm ở giá trị tài sản. Nếu hư hỏng phát sinh từ việc sử dụng bình thường hoặc từ tuổi thọ của công trình, trách nhiệm thuộc về chủ nhà; nếu do người thuê dùng sai cách hoặc bất cẩn, người thuê phải bồi thường.

Tình huống	Bên chịu trách nhiệm	Căn cứ
Hao mòn tự nhiên do sử dụng bình thường	Chủ nhà	Điều 479 Bộ luật Dân sự 2015
Nhà xuống cấp theo thời gian, thấm dột do thời tiết	Chủ nhà	Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015
Hư hỏng lớn không do lỗi người thuê (kết cấu, đường ống)	Chủ nhà	Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015
Hư hỏng nhỏ phát sinh khi sử dụng (bóng đèn, vòi nước rỉ)	Người thuê tự sửa	Điều 479 Bộ luật Dân sự 2015
Hư hỏng do dùng sai cách hoặc bất cẩn	Người thuê bồi thường	Điều 479 Bộ luật Dân sự 2015

Nếu chủ nhà không chịu sửa thì người thuê làm gì?

Người thuê có ba quyền theo Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015: tự sửa chữa với chi phí hợp lý rồi yêu cầu chủ nhà thanh toán, yêu cầu giảm giá thuê tương ứng phần giá trị sử dụng bị giảm sút, hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường nếu tài sản không thể sửa được và mục đích thuê không đạt.

Điều kiện bắt buộc là phải thông báo cho chủ nhà về hư hỏng trước khi thực hiện các quyền trên. Tự ý sửa rồi mới báo có thể khiến khoản chi phí đó không được chấp nhận.

Bồi thường bao nhiêu và tính như thế nào?

Pháp luật không ấn định mức cụ thể - hai bên tự thỏa thuận về số tiền, hình thức bồi thường (trả tiền hoặc tự khắc phục) và thời hạn thanh toán. Nếu không thống nhất được, tranh chấp có thể được đưa ra tòa án nhân dân cấp huyện để giải quyết.

Trên thực tế, khoản bồi thường thường bị trừ thẳng vào tiền cọc khi trả nhà. Vì vậy bằng chứng về hiện trạng lúc nhận nhà là căn cứ quan trọng nhất để người thuê không bị quy trách nhiệm cho hư hỏng vốn đã có sẵn.

Cách lập bằng chứng hiện trạng ngay từ đầu được hướng dẫn trong bài Những lỗi người thuê thường mắc khi nhận nhà.

Hỏi Nhanh

Máy lạnh trong nhà thuê hỏng thì ai sửa?

Nếu hỏng do hết tuổi thọ hoặc hao mòn tự nhiên thì chủ nhà chịu; nếu hỏng do người thuê dùng sai cách hoặc không vệ sinh bảo dưỡng thì người thuê phải bồi thường.

Tường bị ố, sơn bong tróc sau vài năm ở thì ai chịu?

Đây được xem là hao mòn tự nhiên trong quá trình sử dụng nên thuộc trách nhiệm của chủ nhà, trừ khi hợp đồng có thỏa thuận khác.

Chủ nhà tự ý trừ tiền cọc vì hư hỏng thì làm sao?

Người thuê có quyền yêu cầu chủ nhà chứng minh hư hỏng do lỗi của mình. Nếu không thỏa thuận được, có thể khởi kiện tại tòa án nhân dân cấp huyện.

Làm gì để tránh tranh chấp về tài sản trong nhà thuê?

Cách hiệu quả nhất là ghi rõ ngay trong hợp đồng ai chịu trách nhiệm khi tài sản trong nhà bị hư, kèm biên bản bàn giao liệt kê tình trạng từng thiết bị và ảnh chụp hiện trạng. Nếu cần tìm căn hộ cho thuê có hợp đồng và biên bản bàn giao rõ ràng, đội ngũ tư vấn Revoland có thể hỗ trợ bạn kiểm tra trước khi ký.

Revoland News

----------------------------------