Khi người thuê không chịu trả nhà, chủ nhà cần làm đúng ba bước: gửi thông báo chấm dứt hợp đồng bằng văn bản trước tối thiểu 30 ngày, lập biên bản làm việc, rồi khởi kiện ra tòa án nếu vẫn không có kết quả. Tuyệt đối không tự ý đổi khóa, cắt điện nước hay dọn đồ của người thuê, vì đó là hành vi trái luật.

Nhiều chủ nhà nghĩ mình là chủ sở hữu nên có quyền lấy lại nhà bất cứ lúc nào. Thực tế, chỉ cần một hành động tự xử lý sai cách là chủ nhà đang đúng có thể trở thành bên vi phạm và phải bồi thường.

Chủ nhà cần làm gì khi người thuê không chịu trả nhà?

Khi nào chủ nhà được đơn phương chấm dứt hợp đồng?

Khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 2023 liệt kê sáu trường hợp bên cho thuê được đơn phương chấm dứt hợp đồng và thu hồi nhà. Ngoài các trường hợp này, chủ nhà không có quyền tự chấm dứt hợp đồng còn hiệu lực.

Trường hợp được đơn phương chấm dứt	Ghi chú
Cho thuê không đúng thẩm quyền hoặc sai đối tượng	Áp dụng với nhà ở công vụ, nhà ở xã hội
Người thuê không trả tiền thuê từ 3 tháng trở lên	Tính theo thỏa thuận trong hợp đồng
Sử dụng nhà không đúng mục đích đã thỏa thuận	Ví dụ thuê để ở nhưng dùng kinh doanh
Tự ý đục phá, cơi nới, phá dỡ nhà đang thuê	Không có sự đồng ý của bên cho thuê
Chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại khi chưa được đồng ý	Liên quan Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015
Làm mất trật tự công cộng, ảnh hưởng hàng xóm	Đã lập biên bản 3 lần mà không khắc phục

Trong mọi trường hợp, bên chấm dứt phải thông báo trước ít nhất 30 ngày bằng văn bản, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác. Chấm dứt không đúng quy định thì phải bồi thường thiệt hại.

Chủ nhà cần làm gì khi người thuê không chịu trả nhà?

Bước một là gửi thông báo chấm dứt hợp đồng bằng văn bản, nêu rõ căn cứ pháp lý, thời hạn bàn giao và gửi theo cách có thể chứng minh đã gửi. Bước hai là mời người thuê làm việc và lập biên bản ghi nhận nội dung trao đổi cùng tình trạng bàn giao.

Nếu hai bước trên không có kết quả, bước ba là khởi kiện tại tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản, yêu cầu buộc bàn giao nhà và bồi thường thiệt hại. Toàn bộ hợp đồng, thông báo và biên bản đã lập chính là chứng cứ quyết định ở giai đoạn này.

Vì sao không được tự ý cắt điện nước hay đổi khóa?

Vì quyền sở hữu vẫn phải thực hiện trong khuôn khổ pháp luật và không được xâm phạm quyền của người khác. Khi hợp đồng còn hiệu lực, người thuê vẫn có quyền sử dụng hợp pháp căn nhà, nên việc cắt điện nước hay thay khóa để ép họ đi là hành vi trái luật, có thể bị xử phạt hành chính.

Hệ quả thực tế còn nặng hơn: khi ra tòa, những hành vi này khiến chủ nhà mất lợi thế và có thể phải bồi thường cho người thuê các thiệt hại phát sinh, dù ban đầu chính người thuê mới là bên vi phạm hợp đồng.

Cách phòng ngừa tốt nhất nằm ở khâu soạn hợp đồng — xem thêm bài Những điều khoản “bẫy” trong hợp đồng thuê nhà.

Hỏi Nhanh

Người thuê nợ mấy tháng tiền thuê thì được lấy lại nhà?

Từ 3 tháng trở lên theo khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 2023, và chủ nhà vẫn phải thông báo trước tối thiểu 30 ngày bằng văn bản.

Chủ nhà có được giữ đồ đạc của người thuê để ép trả nhà không?

Không. Tài sản trong nhà vẫn thuộc quyền sở hữu của người thuê, việc tự ý giữ hoặc di dời có thể khiến chủ nhà bị xử lý về hành vi xâm phạm tài sản.

Có được trừ tiền cọc vào khoản nợ tiền thuê không?

Được, nếu hợp đồng có thỏa thuận rõ về việc khấu trừ. Chủ nhà nên lập bảng đối chiếu công nợ và biên bản bàn giao để tránh tranh chấp về sau.

Làm gì để hạn chế rủi ro ngay từ đầu?

Hợp đồng nên ghi rõ thời hạn thuê, các trường hợp chấm dứt, thời gian báo trước và cách xử lý tiền cọc — đây là cơ sở nhanh nhất để xử lý khi người thuê không chịu trả nhà. Nếu cần rà soát hợp đồng hoặc tìm khách thuê đã được sàng lọc, đội ngũ tư vấn Revoland có thể hỗ trợ bạn ngay từ khâu ký kết.

Revoland News

----------------------------------