Giá nhà tăng khoảng 35-40% mỗi năm tại các đô thị lớn, trong khi giá thuê chỉ tăng 10-15%, tức chưa bằng một phần ba tốc độ. Hệ quả trực tiếp là lợi suất cho thuê chung cư tại Hà Nội rơi từ 4,2% năm 2023 xuống còn 2,32% vào quý II/2026.

Nguyên nhân nằm ở chỗ mua và thuê thực chất là hai thị trường vận hành theo hai logic khác nhau: giá bán chịu tác động của kỳ vọng đầu tư, còn giá thuê bị neo chặt vào thu nhập của người đi thuê. Khoảng cách giữa hai đường này càng rộng thì bài toán mua nhà cho thuê càng kém hấp dẫn.

Giá nhà tăng nhưng giá thuê không tăng: chuyện gì đang xảy ra?

Giá nhà và giá thuê đang chênh nhau bao nhiêu?

Chênh lệch khoảng ba lần về tốc độ tăng. Số liệu thị trường quý II/2026 cho thấy khoảng cách này đã ăn sâu vào lợi suất cho thuê ở mọi phân khúc.

Chỉ số	Mức ghi nhận
Giá nhà tại đô thị lớn	Tăng khoảng 35-40%/năm
Giá thuê	Tăng khoảng 10-15%/năm
Lợi suất chung cư Hà Nội	4,2% (2023) còn 2,32% (quý II/2026)
Lợi suất chung cư cả nước	3,05% (quý II/2026)
Lợi suất nhà phố cả nước	2,29% (quý II/2026)

Hai nhóm số liệu này khớp với nhau: với tốc độ tăng nêu trên, sau ba năm lợi suất chỉ còn khoảng 55% mức ban đầu - đúng bằng mức sụt thực tế từ 4,2% xuống 2,32% mà báo cáo thị trường ghi nhận.

Vì sao giá thuê không tăng theo giá nhà?

Vì giá thuê bị chặn bởi thu nhập, còn giá bán thì không. Người đi thuê chỉ có thể trả tối đa khoảng 30% thu nhập hàng tháng cho nhà ở, mà thu nhập thì không thể tăng 35-40% mỗi năm - nên dù chủ nhà muốn tăng cũng không có người thuê chấp nhận.

Hai yếu tố khác cùng góp phần: nguồn cung mở bán tập trung vào phân khúc cao cấp nên đẩy mặt bằng giá bán lên mà không tạo áp lực tương ứng lên tiền thuê; đồng thời giá bán còn phản ánh kỳ vọng tích sản và đầu tư, thứ không hề tồn tại trong giao dịch thuê.

Điều này ảnh hưởng thế nào tới người mua và người thuê?

Với người mua để cho thuê, dòng tiền ngày càng mỏng: lợi suất 2-3,3% thấp hơn cả lãi suất gửi tiết kiệm và chỉ bằng một phần ba lãi suất vay mua nhà sau ưu đãi, nên mua bằng vốn vay gần như chắc chắn âm dòng tiền.

Với người đi thuê, đây lại là lợi thế ngắn hạn vì tiền thuê tăng chậm hơn nhiều so với giá bán. Nhưng ở chiều dài hạn, giá nhà chạy nhanh hơn tốc độ tích luỹ khiến mục tiêu mua nhà ngày càng xa nếu chỉ trông vào tiết kiệm từ lương.

Bài toán này cũng làm thay đổi câu trả lời cho quyết định lớn nhất của nhiều gia đình - xem thêm bài Thuê nhà hay mua nhà: lựa chọn nào tốt hơn trong 5 năm tới?

Hỏi Nhanh

Giá thuê nhà mỗi năm tăng bao nhiêu là hợp lý?

Mặt bằng chung tăng khoảng 10-15% mỗi năm, nhưng với khách thuê cũ, mức tăng 5-10% thường được xem là hợp lý để giữ khách.

Vì sao lợi suất cho thuê ngày càng giảm?

Vì giá bán tăng nhanh gấp khoảng ba lần giá thuê, khiến cùng một số tiền thuê nhưng chia cho giá trị tài sản lớn hơn nhiều so với trước.

Giá thuê có tăng đuổi kịp giá nhà trong tương lai không?

Khó, chừng nào thu nhập của người đi thuê chưa tăng tương ứng, vì đó là trần thực tế của giá thuê.

Xu hướng này nói lên điều gì?

Việc giá nhà tăng nhưng giá thuê không tăng cho thấy giá bán hiện được dẫn dắt bởi kỳ vọng tài sản nhiều hơn là nhu cầu ở thực. Nếu bạn đang cân nhắc mua để cho thuê hoặc muốn biết mức thuê thực tế tại một khu vực, đội ngũ tư vấn Revoland có thể hỗ trợ khảo sát giá đang giao dịch quanh dự án.

Revoland News

----------------------------------