Mua nhà 5 tỷ rồi cho thuê cần khoảng 43 năm để hoàn vốn nếu chỉ tính tiền thuê, theo lợi suất nhà phố TP.HCM quý II/2026. Con số này lên tới 49 năm tại Hà Nội, và khoảng 48 năm nếu trừ thêm phí môi giới, bảo trì cùng thời gian nhà bỏ trống.

Hoàn vốn ở đây được hiểu theo nghĩa hẹp: bao lâu thì tiền thuê tích luỹ đủ bằng số vốn bỏ ra ban đầu, chưa tính phần tăng giá của bất động sản. Đây cũng là cách các nhà đầu tư quốc tế đo bằng chỉ số GRM - tỷ lệ giữa giá mua và tổng tiền thuê một năm.

Mua nhà 5 tỷ rồi cho thuê: bao lâu hoàn vốn?

Mua nhà 5 tỷ cho thuê bao lâu thì hoàn vốn?

Thời gian hoàn vốn bằng 100 chia cho lợi suất cho thuê của khu vực. Áp lợi suất quý II/2026 theo Báo cáo Thị trường Bất động sản tháng 7/2026 của REFI vào căn nhà 5 tỷ đồng sẽ ra các mốc thời gian dưới đây.

Loại hình và khu vực	Lợi suất cho thuê	Tiền thuê với 5 tỷ	Thời gian hoàn vốn
Nhà phố Hà Nội	2,04%/năm	≈8,5 triệu/tháng	≈49 năm
Nhà phố TP.HCM	2,31%/năm	≈9,6 triệu/tháng	≈43 năm
Nhà phố Đà Nẵng	2,64%/năm	≈11 triệu/tháng	≈38 năm
Chung cư TP.HCM	3,30%/năm	≈13,8 triệu/tháng	≈30 năm

Cùng số vốn 5 tỷ đồng, mua chung cư tại TP.HCM cho thời gian thu hồi vốn ngắn hơn nhà phố khoảng 13 năm, do lợi suất cho thuê chung cư cao hơn đáng kể.

Vì sao thời gian hoàn vốn lại dài đến vậy?

Vì giá nhà tăng nhanh hơn giá thuê trong nhiều năm liền. Lợi suất cho thuê chung cư tại Hà Nội từng đạt khoảng 4,2% năm 2023, nay chỉ còn 2,32% - tức thời gian hoàn vốn đã kéo dài từ khoảng 24 năm lên hơn 43 năm chỉ sau ba năm.

Nếu mua bằng vốn vay, bài toán còn khó hơn: lãi suất vay mua nhà sau ưu đãi phổ biến 8-10%/năm, cao gấp ba đến bốn lần lợi suất cho thuê, nên tiền thuê không đủ trả lãi chứ chưa nói tới phần nợ gốc.

Quy tắc 2% có áp dụng được ở Việt Nam không?

Không áp dụng được. Quy tắc 2% phổ biến trên thị trường Mỹ yêu cầu tiền thuê mỗi tháng đạt tối thiểu 2% giá mua - với căn nhà 5 tỷ đồng thì phải cho thuê 100 triệu đồng/tháng, gấp hơn 10 lần mức thực tế 9,6 triệu đồng.

Quy đổi ra năm, quy tắc này tương đương lợi suất 24% mỗi năm, trong khi mặt bằng Việt Nam chỉ 2-3,3%. Người mua nên đối chiếu với lợi suất khu vực thay vì áp dụng các quy tắc ngoại nhập.

Để biết mức lợi suất thế nào là hợp lý trong bối cảnh hiện nay, xem thêm bài Tỷ suất cho thuê 3%, 4%, 5% có thấp hay cao?

Hỏi Nhanh

Cách tính thời gian hoàn vốn khi cho thuê nhà?

Lấy giá trị bất động sản chia cho tổng tiền thuê một năm, hoặc nhanh hơn là lấy 100 chia cho lợi suất cho thuê tính theo phần trăm.

Mua chung cư hay nhà phố hoàn vốn nhanh hơn?

Chung cư nhanh hơn. Với 5 tỷ đồng tại TP.HCM, chung cư hoàn vốn khoảng 30 năm còn nhà phố khoảng 43 năm.

Tính cả tăng giá nhà thì hoàn vốn có nhanh hơn không?

Có, nhưng phần tăng giá chỉ hiện thực hoá khi bán được tài sản và không được bảo đảm, nên thường được tách riêng khỏi bài toán dòng tiền cho thuê.

Nên nhìn bài toán hoàn vốn thế nào?

Khi mua nhà 5 tỷ rồi cho thuê, tiền thuê nên được xem là dòng tiền duy trì tài sản chứ không phải kênh sinh lời nhanh, vì thời gian hoàn vốn thuần hiện lên tới 30-49 năm tuỳ loại hình. Nếu cần tính toán cụ thể cho một căn nhà hoặc dự án, đội ngũ tư vấn Revoland có thể hỗ trợ khảo giá thuê thực tế quanh khu vực đó.

Revoland News

----------------------------------