Nhà đất gần khu công nghiệp mang lại dòng tiền cho thuê ổn định nhờ lượng công nhân đông và ít biến động, nhưng giá thuê mỗi phòng thường chỉ 1-2,5 triệu đồng/tháng - biên lợi nhuận tính trên từng phòng thấp hơn nhiều so với căn hộ cho thuê tại đô thị.

Nhà đầu tư đang tìm kiếm căn hộ, dãy trọ dòng tiền quanh các khu công nghiệp như một kênh thay thế trong bối cảnh giá bất động sản đô thị tăng cao, theo ghi nhận của CafeF (3/2025) về xu hướng săn tìm căn hộ dòng tiền tại các khu công nghiệp như Quang Châu, Đình Trám, Vân Trung (Bắc Giang). Bài viết phân tích bài toán dòng tiền thực tế của mô hình này.

[Hình 1]

Vì sao nhà gần khu công nghiệp được xem là kênh dòng tiền tốt?

Công nhân làm việc tại khu công nghiệp tạo ra nhu cầu thuê trọ đông đảo và ổn định, ít phụ thuộc vào biến động giá bất động sản như phân khúc đầu tư lướt sóng. Với mô hình dãy trọ nhiều phòng, tổng dòng tiền thu về mỗi tháng có thể cao hơn một căn hộ đơn lẻ cùng mức vốn đầu tư, nhờ khai thác được nhiều đầu thuê cùng lúc.

Mô hình	Vốn đầu tư tham khảo	Số phòng/căn	Giá thuê mỗi phòng*	Tổng thu/tháng
Dãy trọ công nhân	1,5-2 tỷ đồng	10-15 phòng	1-1,5 triệu đồng	10-22,5 triệu đồng
Căn hộ mini đô thị	1,5-2 tỷ đồng	1 căn	6-8 triệu đồng	6-8 triệu đồng

*Mức giá tham khảo minh hoạ cho khu vực lân cận các khu công nghiệp phía Bắc, chưa gồm chi phí vận hành, sửa chữa.

Rủi ro nào cần tính đến khi đầu tư loại hình này?

Rủi ro lớn nhất là phụ thuộc vào một khu công nghiệp duy nhất: nếu nhà máy cắt giảm nhân sự, di dời hoặc ngừng hoạt động, lượng khách thuê có thể sụt giảm nhanh và khó tìm khách thay thế trong ngắn hạn. Ngoài ra, việc quản lý nhiều phòng, nhiều khách thuê cùng lúc đòi hỏi thời gian vận hành nhiều hơn so với một căn hộ cho thuê nguyên căn.

Nên ưu tiên yếu tố nào khi chọn nhà gần khu công nghiệp để đầu tư?

Nên ưu tiên khu công nghiệp có nhiều doanh nghiệp hoạt động ổn định, tránh phụ thuộc vào một nhà máy duy nhất, đồng thời cân nhắc khoảng cách đi bộ hoặc đi xe máy ngắn từ nhà đến cổng khu công nghiệp - yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến tốc độ lấp đầy phòng.

Hỏi Nhanh

Đầu tư dãy trọ công nhân có lời hơn căn hộ cho thuê đô thị không?

Về tổng dòng tiền hàng tháng có thể cao hơn, nhưng cần trừ thêm chi phí vận hành, sửa chữa và thời gian quản lý nhiều phòng - những khoản không nhỏ so với cho thuê một căn hộ nguyên căn.

Khu công nghiệp thu hẹp sản xuất có ảnh hưởng ngay đến việc cho thuê không?

Có thể ảnh hưởng nhanh, vì phần lớn khách thuê là công nhân làm việc trực tiếp tại khu công nghiệp đó, không có nhiều lựa chọn thay thế nếu mất việc.

Nên làm gì trước khi đầu tư nhà gần khu công nghiệp?

Nên tìm hiểu số lượng và mức độ ổn định của các doanh nghiệp đang hoạt động tại khu công nghiệp đó, thay vì chỉ nhìn vào lượng công nhân hiện tại. Nếu đang cân nhắc đầu tư dòng tiền quanh các khu công nghiệp, đội ngũ Revoland có thể hỗ trợ khảo sát nhu cầu thuê thực tế theo từng khu vực.

Revoland News