Những điều khoản bẫy trong hợp đồng thuê nhà thường gặp nhất gồm: cho phép chủ nhà tăng giá bất cứ lúc nào, buộc người thuê chịu mọi chi phí sửa chữa, mất toàn bộ cọc khi trả nhà sớm, và nghĩa vụ báo trước một chiều. Nhiều điều khoản trong số này trái với quy định hiện hành nên không có giá trị dù hai bên đã ký.

Hợp đồng thuê nhà thường do bên cho thuê soạn sẵn, và người thuê hay ký nhanh vì sợ mất căn ưng ý. Chỉ vài dòng bất lợi trong đó cũng đủ khiến người thuê mất cọc hoặc gánh chi phí phát sinh suốt cả thời hạn thuê.

Những điều khoản bẫy trong hợp đồng thuê nhà là gì?

Điểm chung của chúng là đẩy toàn bộ rủi ro sang người thuê và giữ mọi quyền chủ động cho bên cho thuê. Sáu dạng dưới đây xuất hiện nhiều nhất trong hợp đồng soạn sẵn.

Điều khoản dễ gặp	Vì sao bất lợi	Quy định thực tế
Chủ nhà được tăng giá thuê bất cứ lúc nào	Chi phí ở mất kiểm soát giữa hợp đồng	Điều 170 Luật Nhà ở 2023 giới hạn chặt điều kiện tăng giá
Người thuê chịu mọi chi phí sửa chữa	Gánh cả hao mòn tự nhiên và hỏng hóc có sẵn	Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015: hư hỏng không do lỗi bên thuê thuộc chủ nhà
Trả nhà trước hạn là mất toàn bộ cọc	Mất cọc kể cả khi lỗi thuộc về chủ nhà	Cần ghi rõ các trường hợp được hoàn cọc và thời hạn trả cọc
Chủ nhà lấy lại nhà bất cứ lúc nào, người thuê phải báo trước 30–60 ngày	Nghĩa vụ một chiều, người thuê dễ mất chỗ ở đột ngột	Nghĩa vụ báo trước nên đối xứng cho cả hai bên
Không ghi đơn giá điện, nước, phí quản lý	Chủ nhà tự áp giá theo ý mình	Cần liệt kê rõ đơn giá từng khoản ngay trong hợp đồng
Chủ nhà không chịu trách nhiệm với mọi hư hỏng	Đẩy hết rủi ro sang người thuê	Trái nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng tài sản thuê

Chủ nhà có được tự ý tăng giá giữa hợp đồng không?

Không, trừ một trường hợp rất hẹp. Điều 170 Luật Nhà ở 2023 quy định bên cho thuê chỉ được điều chỉnh giá thuê khi hội đủ ba điều kiện cùng lúc: có thực hiện cải tạo nhà ở, được bên thuê đồng ý, và thời gian cho thuê còn lại từ một phần ba thời hạn hợp đồng trở xuống.

Nếu hai bên không thỏa thuận được mức giá mới, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nhưng phải bồi thường cho bên thuê. Nghĩa là một điều khoản cho phép chủ nhà tăng giá tùy ý bất kỳ lúc nào không phù hợp với quy định này.

Ký rồi mới phát hiện điều khoản bất lợi thì sao?

Điều khoản trái với quy định của pháp luật không có giá trị áp dụng, kể cả khi đã ký. Khi tranh chấp được đưa ra giải quyết, quy định của luật sẽ được ưu tiên so với thỏa thuận trái luật trong hợp đồng.

Tuy vậy, chứng minh điều đó luôn tốn thời gian và tiền bạc hơn nhiều so với việc thương lượng sửa ngay từ đầu. Cách an toàn nhất là đọc kỹ và yêu cầu chỉnh lại các dòng bất lợi trước khi đặt bút ký, thay vì trông chờ vào việc xử lý sau.

Ranh giới trách nhiệm sửa chữa giữa hai bên được phân tích kỹ trong bài Ai chịu trách nhiệm khi tài sản trong nhà bị hư?.

Hỏi Nhanh

Hợp đồng ghi mất toàn bộ cọc khi trả nhà sớm có hợp lệ không?

Đây là thỏa thuận dân sự nên vẫn có thể áp dụng, nhưng người thuê cần yêu cầu bổ sung các trường hợp được hoàn cọc, nhất là khi lỗi thuộc về bên cho thuê.

Chủ nhà đòi tăng giá giữa hợp đồng thì làm gì?

Đối chiếu với Điều 170 Luật Nhà ở 2023 — nếu không có cải tạo nhà và bạn không đồng ý thì mức giá cũ vẫn được giữ theo hợp đồng đã ký.

Nên yêu cầu bổ sung điều khoản nào để tự bảo vệ?

Ba nội dung quan trọng nhất là điều kiện và thời hạn hoàn cọc, đơn giá điện nước và phí quản lý, cùng thời gian báo trước áp dụng cho cả hai bên.

Làm gì để tránh những điều khoản bẫy trong hợp đồng thuê nhà?

Hãy đọc hết hợp đồng thuê nhà và đối chiếu từng điều khoản bất lợi với quy định pháp luật trước khi ký, đồng thời yêu cầu ghi bổ sung những nội dung còn thiếu thay vì tin vào cam kết miệng. Nếu cần rà soát một bản hợp đồng cụ thể trước khi đặt cọc, đội ngũ tư vấn Revoland có thể hỗ trợ bạn kiểm tra các điều khoản quan trọng.

Revoland News

----------------------------------