Điều quan trọng nhất về tiền cọc nhà là giấy tờ giao tiền phải ghi rõ hai chữ “đặt cọc”. Theo Điều 37 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, nếu không xác định rõ là tiền đặt cọc hay tiền trả trước thì khoản tiền đó mặc định được coi là tiền trả trước — người thuê mất luôn quyền đòi phạt cọc khi chủ nhà đổi ý.

Phần lớn người đi thuê chỉ quan tâm cọc bao nhiêu tháng, mà bỏ qua việc khoản tiền đó được ghi nhận thế nào trên giấy. Chính chi tiết nhỏ này quyết định bạn có được bảo vệ hay không khi giao dịch đổ vỡ.

Tiền cọc nhà: những điều người thuê phải biết

Tiền cọc nhà khác gì tiền trả trước?

Khác nhau ở chế tài khi một bên đổi ý. Đặt cọc là biện pháp bảo đảm theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 nên đi kèm chế tài phạt cọc, còn tiền trả trước chỉ là một phần nghĩa vụ thanh toán và khi không thực hiện được thì chỉ hoàn lại nguyên trạng.

Tiêu chí	Tiền đặt cọc	Tiền trả trước
Bản chất	Biện pháp bảo đảm, độc lập với hợp đồng chính	Một phần nghĩa vụ thanh toán của hợp đồng
Người giao tiền đổi ý	Mất toàn bộ tiền cọc	Được hoàn lại, không bị phạt
Người nhận tiền đổi ý	Trả lại cọc và một khoản tương đương	Chỉ phải hoàn lại số đã nhận
Căn cứ	Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015	Điều 37 Nghị định 21/2021/NĐ-CP

Vì vậy nếu giấy biên nhận chỉ ghi “tiền giữ chỗ” hay “tiền giao trước”, người thuê sẽ không đòi được khoản phạt cọc trong trường hợp chủ nhà không cho thuê nữa.

Khi nào được hoàn cọc, khi nào bị mất?

Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, khi hợp đồng được giao kết và thực hiện thì tiền cọc được trả lại hoặc trừ vào tiền thuê. Nếu người thuê từ chối giao kết thì mất cọc; ngược lại, nếu chủ nhà từ chối thì phải trả lại cọc kèm một khoản tiền tương đương giá trị đã nhận, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác.

Vế cuối rất quan trọng: cụm “trừ trường hợp có thỏa thuận khác” cho phép hợp đồng quy định khác đi. Đó là lý do nhiều hợp đồng soạn sẵn chỉ ghi trường hợp người thuê mất cọc mà lờ đi nghĩa vụ tương ứng của chủ nhà.

Các điều khoản bất lợi kiểu này được phân tích kỹ trong bài Những điều khoản “bẫy” trong hợp đồng thuê nhà.

Chủ nhà không trả cọc thì đòi thế nào?

Bước đầu là thương lượng trực tiếp và yêu cầu chủ nhà nêu rõ căn cứ khấu trừ. Nếu không đạt kết quả, người thuê có thể gửi đơn khởi kiện tới tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản để giải quyết tranh chấp.

Trở ngại lớn nhất trong thực tế không phải là luật mà là chứng cứ. Khi không có hợp đồng, giấy biên nhận hay bằng chứng chuyển khoản, chủ nhà hoàn toàn có thể phủ nhận đã nhận tiền, khiến người thuê rất khó chứng minh.

Hỏi Nhanh

Tiền cọc thuê nhà thường bằng bao nhiêu tháng?

Phổ biến là một đến hai tháng tiền thuê. Pháp luật không ấn định mức cụ thể nên đây là nội dung do hai bên thỏa thuận và cần ghi rõ trong hợp đồng.

Chuyển khoản tiền cọc thì nên ghi nội dung thế nào?

Nên ghi rõ là tiền đặt cọc thuê nhà kèm địa chỉ căn nhà và thời gian, đồng thời giữ lại biên lai để làm chứng cứ khi cần.

Trả nhà đúng hạn nhưng bị trừ cọc vì hư hỏng thì sao?

Người thuê có quyền yêu cầu chủ nhà chứng minh hư hỏng do lỗi của mình; biên bản bàn giao và ảnh hiện trạng lúc nhận nhà là căn cứ đối chiếu quan trọng nhất.

Cần nhớ gì khi giao tiền cọc nhà?

Hãy đảm bảo ba điều trước khi chuyển tiền cọc nhà: giấy tờ ghi đúng chữ đặt cọc, hợp đồng nêu rõ điều kiện và thời hạn hoàn cọc, và giữ đầy đủ chứng từ giao nhận. Nếu cần rà soát điều khoản đặt cọc trong một hợp đồng cụ thể, đội ngũ tư vấn Revoland có thể hỗ trợ bạn kiểm tra trước khi xuống tiền.

Revoland News

----------------------------------