Căn hộ khó cho thuê chủ yếu do lệch pha giữa loại nhà đang được xây và túi tiền người đi thuê: gần 90% nguồn cung mới tại TP.HCM thuộc phân khúc cao cấp, trong khi người có thu nhập 20 triệu đồng chỉ trả nổi khoảng 6 triệu tiền thuê mỗi tháng. Định giá quá cao và lượng căn bàn giao dồn dập là hai nguyên nhân còn lại.

Nhiều chủ nhà tin rằng căn hộ mới, đẹp, đầy đủ tiện ích thì chắc chắn dễ cho thuê. Thực tế ngược lại: căn càng cao cấp thì nhóm khách thuê đủ khả năng chi trả càng hẹp, nên thời gian tìm được người thuê càng dài.

Vì sao có những căn hộ rất khó cho thuê?

Vì sao căn hộ cao cấp lại khó cho thuê nhất?

Vì tiền thuê tương ứng vượt xa khả năng chi trả của phần đông người đi thuê. Với mức giá phổ biến 75 triệu đồng/m² của phân khúc cao cấp và lợi suất cho thuê 3,3% tại TP.HCM, một căn 70m² cần cho thuê khoảng 14,4 triệu đồng/tháng - đồng nghĩa người thuê phải có thu nhập khoảng 48 triệu đồng mỗi tháng mới đáp ứng được quy tắc chi tối đa 30% thu nhập cho nhà ở.

Căn hộ cao cấp	Giá bán tham chiếu	Tiền thuê cần đạt	Thu nhập người thuê phải có
50 m²	≈3,75 tỷ đồng	≈10,3 triệu/tháng	≈34 triệu/tháng
70 m²	≈5,25 tỷ đồng	≈14,4 triệu/tháng	≈48 triệu/tháng
90 m²	≈6,75 tỷ đồng	≈18,6 triệu/tháng	≈62 triệu/tháng

*Tính theo giá 75 triệu đồng/m², lợi suất cho thuê 3,3%/năm và quy tắc chi tối đa 30% thu nhập cho tiền thuê.

Ở chiều ngược lại, người thu nhập 20 triệu đồng chỉ thuê được khoảng 6 triệu đồng/tháng - tương ứng căn hộ giá khoảng 2,2 tỷ đồng. Đó chính là khoảng trống mà nguồn cung mới gần như không còn phục vụ.

Nguồn cung mới ảnh hưởng thế nào tới việc cho thuê?

Nguồn cung đang dồn hết về một phân khúc. Thống kê nguồn cung mới tại TP.HCM cho thấy có tới 14.637 căn thuộc phân khúc cao cấp, chiếm gần 90% tổng lượng mở bán, trong khi phân khúc trung cấp chỉ 1.691 căn và nhà ở bình dân hoàn toàn vắng bóng.

Hệ quả kép: nhóm khách thuê phổ thông không có sản phẩm phù hợp, còn các chủ căn hộ cao cấp thì cùng lúc tranh giành một tệp khách rất hẹp. Khi hàng nghìn căn cùng bàn giao trong một giai đoạn, cạnh tranh trong cùng toà nhà đủ để kéo dài thời gian trống của từng căn.

Những nguyên nhân khác khiến căn hộ khó cho thuê là gì?

Phổ biến nhất là định giá cao hơn mặt bằng khu vực. Đã có trường hợp căn hộ 2 tỷ đồng bị bỏ trống vì chủ nhà giữ giá 6,5 triệu đồng/tháng và bị khách chê đắt - trong khi mỗi tháng trống là mất trọn một tháng tiền thuê, cao hơn phần chênh mà chủ nhà cố giữ.

Ba yếu tố còn lại thường gặp là vị trí kết nối kém khiến người thuê tốn thêm thời gian đi làm, căn bàn giao thô hoặc thiếu nội thất cơ bản, và phí quản lý cao đội tổng chi phí ở hàng tháng lên đáng kể so với căn tương đương gần đó.

Nếu nghi ngờ căn hộ của mình đang bị định giá lệch, tham khảo cách xác định mức thuê hợp lý trong bài Nhà 5 tỷ nên cho thuê bao nhiêu là hợp lý?

Hỏi Nhanh

Căn hộ cao cấp có dễ cho thuê hơn căn hộ bình dân không?

Không. Tiền thuê càng cao thì tệp khách đủ khả năng chi trả càng hẹp, nên căn hộ cao cấp thường mất nhiều thời gian tìm khách hơn.

Bao lâu không có khách thuê thì nên giảm giá?

Nếu sau 4-6 tuần đăng tin mà chưa có khách chốt, nên khảo lại giá các căn tương đương trong cùng khu vực, vì mỗi tháng trống đã mất trọn một tháng tiền thuê.

Có nên trang bị nội thất để căn hộ dễ cho thuê hơn không?

Có, với phân khúc phổ thông. Căn đủ nội thất cơ bản giúp người thuê dọn vào ở ngay và thường rút ngắn thời gian trống.

Làm gì khi căn hộ khó cho thuê?

Trước khi hạ giá, hãy xác định căn hộ khó cho thuê vì lệch phân khúc, vì định giá cao hay vì thiếu nội thất - mỗi nguyên nhân có cách xử lý khác nhau. Nếu cần khảo giá thuê thực tế đang giao dịch quanh dự án của mình, đội ngũ tư vấn Revoland có thể hỗ trợ đối chiếu trước khi bạn điều chỉnh.

Revoland News

----------------------------------